Gemeinsame Immobilie - Teilungsversteigerung

Mit dem Ende einer Ehe ist auch das finanzierte Eigenheim, die gemeinsame Immobilie, in Gefahr. Reichte das gemeinsame Einkommen bislang zur geplanten jahrzehntelangen Abzahlung, ist das mit dem trennungsbedingten Mehrbedarf, den Unterhaltsverpflichtungen, den Neuanschaffungen, zwei getrennten Wohnungen, etc. nicht mehr zu stemmen. Gibt hier ein Ehepartner, üblicherweise im Interesse der gemeinsamen Kinder, nicht nach und verzichtet nicht großzügig, sind umfängliche, nicht endende Schriftwechsel, Verhandlungen und Diskussionen der ohnehin zerstrittenen Parteien die Folge. Irgendwann kommt, meist der ausgezogene Ehegatte, mit der Keule und droht die Teilungsversteigerung an. Die Nummer kennt man auch von Erbengemeinschaften, die sich nicht vernünftig einigen konnten. Der Hinweis auf die Teilungsversteigerung reicht oft aus, um festgefahrene Positionen aufzulockern. Wer hat schon Interesse an einem langen und undurchsichtigen Verfahren mit fraglichem Endergebnis, also dem schmalen Versteigerungserlös?.
Keiner, aber hier liegt auch ein Problem des Drohenden. Schnelles Geld ist garantiert nicht drin und wie viel beim Verramschen der Immobilie nachher herauskommt macht auch Sorgen.

Der trotzdem wild Entschlossene muss folgendes wissen:
Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die Förmlichkeiten sind unkompliziert, sollten aber von einem Anwalt bearbeitet werden. Dieser beantragt beim Versteigerungsgericht die Zwangsversteigerung des genau bezeichneten Grundstücks … mit dem Ziel die Miteigentümergemeinschaft der (ggfl. schon geschiedenen) Eheleute aufzuheben.

Der Wert des Grundstücks sollte durch gerichtlich bestellten Gutachter bestimmt werden. Das Gericht wird dem Antrag stattgeben und mit einem Beschluss ZV anordnen und diese im Grundbuch eintragen.

Damit ist noch lange nichts angebrannt, weil man jederzeit die Einstellung beantragen kann.

Ist man mit dem festgestellten Grundstückswert nicht einverstanden, (zu hoch/zu niedrig) kann man sich beschweren, muss das aber auch vernünftig begründen. Hier geht der Streit munter weiter. Wer seinen Anteil versilbern möchte, hat Interesse an einem hohen Versteigerungswert, wer versucht, günstig an das Grundstück heranzukommen, will das Gegenteil.

Der Betreiber der ganzen Sache hat ein beträchtliches Risiko. Wird das Grundstück zu günstig zugeschlagen (verramscht) hatte er nichts davon, und hätte sich wohl besser unter Abrücken von seiner früheren, zu hohen Forderung außergerichtlich geeinigt. Im ersten Termin erfolgt der Zuschlag, wenn mindestens 7/10 des geschätzten Wertes geboten werden. Wird nicht genug geboten wird der Termin beendet und Monate später ein zweiter Termin durchgeführt. Dann gibt es die Hütte schon für 5/10 des Schätzpreises, wir sind also in einer Art Schlussverkauf.

Nach Ausgleich der Versteigerungskosten, der Gutachterkosten, der auf dem Grundstück möglicherweise lastenden Bankverbindlichkeiten kann der Erlös schließlich verteilt werden.

Bei einer Erbengemeinschaft droht hier erneuter Ärger. Es muß nämlich ein Teilungsplan her und darüber anschließend Einigkeit herrschen. Bei einer großen Anzahl von Miterben (Miteigentümern) sind immer ein paar Querköpfe, vielleicht auch ältere Leute, dabei, die nach unserer Erfahrung, nur sehr zögerlich oder gar nicht mitmachen – immer aus der Angst, einen Fehler zu machen und der Anwaltsbesuch kostet ja Geld! – Also bleibt der Kram in der Rumpelkammer des Gerichts liegen und nichts geht.
Bis einer der Beteiligten die Geduld verliert und die Zauderer und Verweigerer auf Zustimmung zur Verteilung und Auszahlung verklagt.

Sehen Sie? Und das kostet auch wieder Zeit und Nerven.

Frage: Wie verzögert man die Versteigerung?

Durch einen Antrag auf einstweilige Einstellung. Man muß dazu aber kreativ sein und dem Gericht für seine Entscheidung etwas zum Abwägen der gegenseitigen Interessen geben.

- Man behauptet eine kurzfristige Finanzierung zur Ausbezahlung des Versteigerungsbetreibers erreichen zu können
- Man beruft sich auf psychische Erkrankung einschließlich Suizidgefahr (gute Nummer!)
- Man nimmt überfällige Renovierungen/Reparaturen vor und behauptet Wertsteigerungen durch Beseitigung des Renovierungsstaus
- Man beschwört das Ende der Immobilienkrise und behauptet mögliche Erhöhung des Schätzpreises
- Man fädelt zum Schein Verhandlungen zur außergerichtlichen Beilegung ein, die so glaubhaft sein müssen, dass der Versteigerungsbetreiber hereinfällt und darauf eingeht.
- Man behauptet der Antrag sei überhaupt mutwillig und gefährde die wirtschaftlichen Interessen anderer Beteiligter/Miterben (ohne gute Begründung zu dünn)

Man versucht die ZV für unzulässig zu erklären.

In vielen Fällen ist die Haushälfte der einzige Vermögensgegenstand des/r Antragsgegners/in. Dann ist die Frage nach der Zustimmung des/r Antragsgegners/in zu stellen. Hier kommt es u.a. darauf an, ob die Ehe schon geschieden ist und welchen Verfahrensstand die Auseinandersetzung des Zugewinns hat.

Wir empfehlen, in die Versteigerung einzusteigen. Der Beitritt verhindert taktische Spielchen des Betreibers, der ja jederzeit einen Rückzieher machen kann, z.B. wenn er das ganze nur strategisch und aus psychologischen Gründen eingefädelt hat, um den inzwischen ausgiebig verhassten Ehepartner mürbe zu machen.

Unser Tip! Man sollte das ganze verfolgen und beobachten, je nachdem mit einsteigen, sich aber auf keinen Fall verrückt machen lassen (was oft einzig beabsichtigt ist).

Wie man sieht, ist das ein zähes Verfahren, das dauert und man sollte keine Sorgen haben, schon in der kommenden Wochen mit den heulenden Kinder an der Hand, zwischen den Möbeln vor dem Haus zu stehen.

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